Umowa o roboty budowlane należy do kategorii nazwanych umów prawa cywilnego, co w praktyce oznacza, że jej pełną regulację prawną odnajdziemy w konkretnych przepisach Kodeksu cywilnego. Umowa ta należy do jednych z bardziej rozbudowanych kontraktów, w związku z czym jej treść powinna został sporządzona możliwe jak najdokładniej.
Umowa o roboty budowlane – istota
Zgodnie z treścią art. 647 KC Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowalne, tak samo jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny i - jak większość umów - nie mają takich właściwości, które by wymagały osobistego świadczenia dłużnika w celu ich wykonania (art. 356 § 1 KC), chociaż strony w umowie mogą postanowić inaczej.
Jeśli tak postanowią, to złamanie ustanowionego w relacjach między nimi ograniczenia może być postrzegane jako naruszenie zobowiązania przez dłużnika (w umowie o roboty budowlane w relacji wykonawca - inwestor), ale nie przekłada się ono automatycznie na relacje dłużnika z osobą, której powierzył on pewne zadania do wykonania (roboty budowlane czy dzieło), występując wobec tej osoby jako kontrahent (w relacji wykonawca - podwykonawca).
Umowa o roboty budowalne jest zawierana między inwestorem i wykonawcą (art. 647 § 1 KC). Powinna być stwierdzona pismem w celach dowodowych (art. 648 § 1 KC). W art. 6471 KC ustawodawca wskazał, w jaki sposób w stosunek prawny między inwestorem a wykonawcą może być wprowadzona kolejna osoba - podwykonawca, z takimi konsekwencjami, że za należne mu wynagrodzenie odpowiedzialny stanie się także niezwiązany z nim umową inwestor.
Przesłanki, od spełnienia których zależy rozszerzenie na inwestora odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawcy, zostały sformalizowane ustawą z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. poz. 933), nowelizującą art. 6471 KC z mocą od 1 czerwca 2017 r. Zmiana miała na celu ograniczenie odpowiedzialności inwestora oraz spowodowanie, że będzie się ona odnosiła wyłącznie do umów o podwykonawstwo, które obejmuje świadomością i godząc się na ich zawarcie, akceptuje także ryzyko poniesienia ich kosztów, w granicach jednak zobowiązania zaciągniętego na rzecz wykonawcy.
Umowa o roboty budowlane – forma
Umowę o roboty budowlane można zawrzeć w każdej dowolnej formie, także ustnej. Z praktycznych względów warto jednak, aby takie zobowiązanie było sporządzone co najmniej w zwykłej formie pisemnej. W przypadku ewentualnych sporów pomiędzy wykonawcą a inwestorem łatwiej będzie ustalić jakie dokładnie były postanowienia stron. Umowa o roboty budowalne dotyczy nie tylko procesu polegającego na wykonaniu całkowicie nowego budynku, czy też realizacji określonej inwestycji budowlanej, ale także remontów i zmian w już istniejących obiektach. Co do zasady wiąże się z realizacją konkretnych czynności fizycznych o charakterze stwórczym.
Umowa o roboty budowlane, podobnie jak umowa o dzieło jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany.
Różnica polega na tym, że „obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy (argument z art. 649 KC). Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony projektem.
Umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji - umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych.
Cechuje się takimi elementami jak: zastosowanie dokumentacji projektowej, korzystanie z dziennika budowy, przekazanie terenu budowy, lub jego wyodrębnionej części, występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru.
Przez „obiekt” w rozumieniu art. 647 KC rozumie się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność jeżeli zostanie wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obiektem w rozumieniu art. 647 KC mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej.
Umowa o roboty budowalne – strony
Stronami umowy o roboty budowalne są inwestor – zamawiający wykonanie określonych prac oraz wykonawca – zazwyczaj ekipa budowlana lub jeden wskazany pracownik. Ustawodawca nie wskazuje na charakter podmioty stron omawianej umowy, co oznacza, że mogą nimi być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.
Jasnym jest, że stroną umowy o roboty budowlane może być wyłącznie osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, a więc pełnoletnia i nieubezwłasnowolniona. Dopuszczalne jest także zawieranie ww. umowy przez pełnomocników lub przedstawicieli stron.
Inwestor jest stroną, która zamawia wykonanie lub remont, względnie modyfikację określonego obiektu budowalnego. To na nim spoczywa obowiązek przygotowania terenu budowy oraz uzyskania wszelkich niezbędnych pozwoleń administracyjnych do wykonania zleconych prac. Z kolei wykonawca zobowiązuje się do realizacji zadania zgodnie z wytycznymi inwestora w ściśle określonym terminie, za co otrzymuje umówione wcześniej wynagrodzenie.
Treść artykułu napisana we współpracy z kancelarią JCZ Kancelaria Radców Prawnych. Jeżeli szukają Państwo pomocy prawnej w temacie opisanym powyżej to serdecznie zapraszamy do kontaktu bezpośredniego z kancelarią. Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc prawną dla klientów z całej Polski. Zapraszamy do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
JCZ Kancelaria Radców Prawnych Bydgoszcz
Jagiellońska 69/1,
85-027 Bydgoszcz
tel. 603774089
biuro@jczkancelaria.pl
Polecamy również: